LE DÉVELOPPEMENT DES GRANDS CENTRES : LA BATAILLE DU FONCIER
Septembre 2009
Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU)
http://www.frapru.qc.ca/spip.php?article394
Partout sur la planète, dans les grandes villes, le prix de l’immobilier connaît une spéculation effrénée... et ce n’est pas près de s’arrêter.
D’ici 20 ans, on évalue que 75 % de la population mondiale vivra en milieu urbain, accroissant d’autant la pression sur le prix du foncier [1].
En concurrence féroce pour attirer ou maintenir sur leur territoire les entreprises, leurs sièges sociaux et leurs installations de production, les grandes villes consentent souvent à la démolition de leurs quartiers anciens.
Elles font de la place pour accueillir des nouvelles constructions plus denses... rapportant plus de taxes foncières.
Dans tous les cas, les victimes de cette lutte pour la plus-value dans l’immobilier sont les gens à faible revenu et les réfugiés économiques ou climatiques qui doivent rester aux portes des villes parce qu’on n’y trouve plus de logements abordables, ou ceux qui y demeurent et en sont expulsés pour faire place aux tours à condos ou à bureaux.
MONTRÉAL LIVRÉE AUX PROMOTEURS
Depuis huit ans, l’administration montréalaise a livré des grands pans de l’arrondissement Ville-Marie aux promoteurs.
Que ce soit dans le Quartier des spectacles, dans la Cité du multimédia, dans la Cité internationale, ou autour de Faubourg Québec, elle a autorisé la construction de projets de plus en plus denses, dépassant largement le nombre d’étages qu’on y trouvait jusque là.
Elle a même autorisé le promoteur Devimco à raser tout un quartier en bas de la côte Peel où le bâti est traditionnellement de 3 étages, pour le reconstruire sur le modèle du centre-ville... avec des commerces de banlieue (cherchez l’erreur !).
Pour limiter l’impact sur les ménages plus vulnérables, Montréal a adopté une stratégie d’inclusion incitant les développeurs à laisser une petite place dans leurs projets aux logements coopératifs et sans but lucratif [2].
Cela n’a pas fonctionné, pas plus que les 10 000 logements sociaux engagés par le maire Tremblay depuis 2001 n’ont suffi. Les loyers ont explosé dans le centre-ville [3] et les familles sont parties vers les arrondissements périphériques et les municipalités de banlieue.
Au final, Montréal est toujours en déficit migratoire [4] et l’écart s’est creusé entre la population traditionnelle des quartiers centraux, pour une part âgée et de plus en plus marginalisée et celle plus fortunée qui habite dans les nouvelles constructions résidentielles.
Les prochaines années seront critiques. Une multitude de projets sont sur la table [5] et risquent d’altérer définitivement le centre de la métropole.
À terme, on peut s’interroger sur la place qu’occuperont les gens à faible et à modeste revenus : en logement... ou dans la rue ?
À QUÉBEC, TOUT SE JOUE AUTOUR DU PARLEMENT
Dans la Vieille capitale, l’administration municipale révise l’aménagement d’un large territoire autour de la Colline parlementaire.
Le Plan particulier d’urbanisme (PPU) soumis à la consultation revoit les usages de plusieurs sites et envisage de densifier (encore !) les pourtours du quartier Saint-Jean-Baptiste.
Dans le quartier, on craint l’accroissement des résidences et des services pour touristes, au détriment des besoins locaux.
Le maire Labeaume, sans même attendre les résultats de la démarche, multiplie les interventions.
Il propose des nouvelles constructions résidentielles de prestige, en hauteur, pour s’harmoniser avec le Complexe G et Place Québec que le nouveau propriétaire veut surélever.
Simultanément, la Ville continue de recevoir et de traiter au cas par cas les demandes de permis et de dérogation de zonage.
Au Comité populaire Saint-Jean-Baptiste, on veut plutôt mettre un holà à la densification du quartier, l’un des plus densément construit au Canada.
On demande l’expropriation du site Saint-Vincent-de-Paul, sur lequel la compagnie Jaro veut ériger un hôtel de 8 étages, pour y construire plutôt des logements sociaux et y aménager un parc.
On souhaite l’inclusion de logements sociaux sur les sites privés en développement, tel le stationnement de l’Hôtel Delta, et on réclame l’usage exclusif des terrains appartenants à la Ville pour des nouveaux logements coopératifs ou sans but lucratif.
À GATINEAU, L’ÎLE DE HULL SOUS LA LOUPE DES URBANISTES
En 2007, à Gatineau, l’administration du maire Marc Bureau dresse un constat sombre de la situation de son centre-ville assis sur l’île de Hull. La trame urbaine est un gruyère à cause de la multiplication des stationnements.
La population a beaucoup diminué, 3000 personnes ayant été chassées par les projets immobiliers des gouvernements supérieurs au cours des années 60 et 70.
Les espaces à bureaux sont dispersés. Les portes du centre-ville, sur les berges de l’île, sont accaparées par les activités industrielles.
La Ville lance donc un grand projet de rénovation urbaine qui suscite espoir, mais aussi inquiétude au sein de la population : la municipalité veut installer 10 000 nouveaux résidants au cours des 15 prochaines années et pour y arriver, elle va soutenir activement la construction de 4000 nouveaux logements.
Tout en convenant que le centre-ville doit être densifié pour viabiliser les services, les groupes populaires réclament des mesures particulières pour garantir le maintien de la population actuelle dans l’île : de l’aide pour consolider le parc existant de logements sociaux et des engagements clairs en vue de poursuivre son développement. Des groupes demandent aussi un règlement d’inclusion pour rendre obligatoire la construction de nouveaux logements sociaux sur les grands sites en réhabilitation.
Les candidats et les candidates de toutes ces mairies ont un choix à faire. L’un d’eux pourrait être de laisser leurs centres-villes aux mains des promoteurs, dans l’espoir d’augmenter leur assiette fiscale, mais cela au risque d’aggraver la fracture sociale entre les pauvres et les riches.
L’autre option est plutôt d’accélérer le développement du logement social à dimension humaine dans les quartiers centraux, pour accueillir des nouvelles familles et soulager les problèmes de logement des ménages qui y sont déjà, améliorant alors le cadre de vie général.
Notes
[1] Anna Tibaijuka, secrétaire générale adjointe des Nations-Unies, directrice du programme Habitat de l’ONU (10 mai 2007).
[2] Voir « Faire plus et mieux à Montréal ».
[3] Les logements deux chambres à coucher ont augmenté de 39,8 % entre l’automne 2000 et l’automne 2008.
[4] Entre 2001 et 2006, le taux net annuel moyen de migration interne de Montréal, par rapport au reste du Québec, était de -1,1 %.
[5] Parmi les projets en voie de développement dans ou aux abords du centre-ville, il y a : le Centre hospitalier universitaire de Montréal dans l’est, le Centre universitaire de santé de McGill dans l’ouest, le redéveloppement du site de la Maison de Radio-Canada sur le boulevard René-Lévesque, le projet de Devimco en bas de la côte Peel, l’élargissement des installations de l’École de technologie supérieure juste à l’ouest, la réhabilitation du site de l’ancien centre de tri postal dans la Petite-Bourgogne, également dans le Sud-Ouest, la transformation de l’autoroute Bonaventure en boulevard urbain au sud-ouest du Vieux-Montréal, et d’autres encore...
Septembre 2009
Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU)
http://www.frapru.qc.ca/spip.php?article394
Partout sur la planète, dans les grandes villes, le prix de l’immobilier connaît une spéculation effrénée... et ce n’est pas près de s’arrêter.
D’ici 20 ans, on évalue que 75 % de la population mondiale vivra en milieu urbain, accroissant d’autant la pression sur le prix du foncier [1].
En concurrence féroce pour attirer ou maintenir sur leur territoire les entreprises, leurs sièges sociaux et leurs installations de production, les grandes villes consentent souvent à la démolition de leurs quartiers anciens.
Elles font de la place pour accueillir des nouvelles constructions plus denses... rapportant plus de taxes foncières.
Dans tous les cas, les victimes de cette lutte pour la plus-value dans l’immobilier sont les gens à faible revenu et les réfugiés économiques ou climatiques qui doivent rester aux portes des villes parce qu’on n’y trouve plus de logements abordables, ou ceux qui y demeurent et en sont expulsés pour faire place aux tours à condos ou à bureaux.
MONTRÉAL LIVRÉE AUX PROMOTEURS
Depuis huit ans, l’administration montréalaise a livré des grands pans de l’arrondissement Ville-Marie aux promoteurs.
Que ce soit dans le Quartier des spectacles, dans la Cité du multimédia, dans la Cité internationale, ou autour de Faubourg Québec, elle a autorisé la construction de projets de plus en plus denses, dépassant largement le nombre d’étages qu’on y trouvait jusque là.
Elle a même autorisé le promoteur Devimco à raser tout un quartier en bas de la côte Peel où le bâti est traditionnellement de 3 étages, pour le reconstruire sur le modèle du centre-ville... avec des commerces de banlieue (cherchez l’erreur !).
Pour limiter l’impact sur les ménages plus vulnérables, Montréal a adopté une stratégie d’inclusion incitant les développeurs à laisser une petite place dans leurs projets aux logements coopératifs et sans but lucratif [2].
Cela n’a pas fonctionné, pas plus que les 10 000 logements sociaux engagés par le maire Tremblay depuis 2001 n’ont suffi. Les loyers ont explosé dans le centre-ville [3] et les familles sont parties vers les arrondissements périphériques et les municipalités de banlieue.
Au final, Montréal est toujours en déficit migratoire [4] et l’écart s’est creusé entre la population traditionnelle des quartiers centraux, pour une part âgée et de plus en plus marginalisée et celle plus fortunée qui habite dans les nouvelles constructions résidentielles.
Les prochaines années seront critiques. Une multitude de projets sont sur la table [5] et risquent d’altérer définitivement le centre de la métropole.
À terme, on peut s’interroger sur la place qu’occuperont les gens à faible et à modeste revenus : en logement... ou dans la rue ?
À QUÉBEC, TOUT SE JOUE AUTOUR DU PARLEMENT
Dans la Vieille capitale, l’administration municipale révise l’aménagement d’un large territoire autour de la Colline parlementaire.
Le Plan particulier d’urbanisme (PPU) soumis à la consultation revoit les usages de plusieurs sites et envisage de densifier (encore !) les pourtours du quartier Saint-Jean-Baptiste.
Dans le quartier, on craint l’accroissement des résidences et des services pour touristes, au détriment des besoins locaux.
Le maire Labeaume, sans même attendre les résultats de la démarche, multiplie les interventions.
Il propose des nouvelles constructions résidentielles de prestige, en hauteur, pour s’harmoniser avec le Complexe G et Place Québec que le nouveau propriétaire veut surélever.
Simultanément, la Ville continue de recevoir et de traiter au cas par cas les demandes de permis et de dérogation de zonage.
Au Comité populaire Saint-Jean-Baptiste, on veut plutôt mettre un holà à la densification du quartier, l’un des plus densément construit au Canada.
On demande l’expropriation du site Saint-Vincent-de-Paul, sur lequel la compagnie Jaro veut ériger un hôtel de 8 étages, pour y construire plutôt des logements sociaux et y aménager un parc.
On souhaite l’inclusion de logements sociaux sur les sites privés en développement, tel le stationnement de l’Hôtel Delta, et on réclame l’usage exclusif des terrains appartenants à la Ville pour des nouveaux logements coopératifs ou sans but lucratif.
À GATINEAU, L’ÎLE DE HULL SOUS LA LOUPE DES URBANISTES
En 2007, à Gatineau, l’administration du maire Marc Bureau dresse un constat sombre de la situation de son centre-ville assis sur l’île de Hull. La trame urbaine est un gruyère à cause de la multiplication des stationnements.
La population a beaucoup diminué, 3000 personnes ayant été chassées par les projets immobiliers des gouvernements supérieurs au cours des années 60 et 70.
Les espaces à bureaux sont dispersés. Les portes du centre-ville, sur les berges de l’île, sont accaparées par les activités industrielles.
La Ville lance donc un grand projet de rénovation urbaine qui suscite espoir, mais aussi inquiétude au sein de la population : la municipalité veut installer 10 000 nouveaux résidants au cours des 15 prochaines années et pour y arriver, elle va soutenir activement la construction de 4000 nouveaux logements.
Tout en convenant que le centre-ville doit être densifié pour viabiliser les services, les groupes populaires réclament des mesures particulières pour garantir le maintien de la population actuelle dans l’île : de l’aide pour consolider le parc existant de logements sociaux et des engagements clairs en vue de poursuivre son développement. Des groupes demandent aussi un règlement d’inclusion pour rendre obligatoire la construction de nouveaux logements sociaux sur les grands sites en réhabilitation.
Les candidats et les candidates de toutes ces mairies ont un choix à faire. L’un d’eux pourrait être de laisser leurs centres-villes aux mains des promoteurs, dans l’espoir d’augmenter leur assiette fiscale, mais cela au risque d’aggraver la fracture sociale entre les pauvres et les riches.
L’autre option est plutôt d’accélérer le développement du logement social à dimension humaine dans les quartiers centraux, pour accueillir des nouvelles familles et soulager les problèmes de logement des ménages qui y sont déjà, améliorant alors le cadre de vie général.
Notes
[1] Anna Tibaijuka, secrétaire générale adjointe des Nations-Unies, directrice du programme Habitat de l’ONU (10 mai 2007).
[2] Voir « Faire plus et mieux à Montréal ».
[3] Les logements deux chambres à coucher ont augmenté de 39,8 % entre l’automne 2000 et l’automne 2008.
[4] Entre 2001 et 2006, le taux net annuel moyen de migration interne de Montréal, par rapport au reste du Québec, était de -1,1 %.
[5] Parmi les projets en voie de développement dans ou aux abords du centre-ville, il y a : le Centre hospitalier universitaire de Montréal dans l’est, le Centre universitaire de santé de McGill dans l’ouest, le redéveloppement du site de la Maison de Radio-Canada sur le boulevard René-Lévesque, le projet de Devimco en bas de la côte Peel, l’élargissement des installations de l’École de technologie supérieure juste à l’ouest, la réhabilitation du site de l’ancien centre de tri postal dans la Petite-Bourgogne, également dans le Sud-Ouest, la transformation de l’autoroute Bonaventure en boulevard urbain au sud-ouest du Vieux-Montréal, et d’autres encore...
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Photo. Firstsream
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